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2021年03月26日
店舗物件について

店舗物件を借りる際の『居抜き』と『スケルトン』メリット・デメリットについて

今回は店舗物件を借りる際の「居抜き物件」「スケルトン物件」について、それぞれのメリットやデメリット記載してみたいと思います(^^♪

『居抜き物件』と『スケルトン物件』の違いとは?

弊社では、ロードサイド、駅前、商業施設といった「店舗物件」や、事務所や倉庫、工場といった「事業用不動産」を専門で扱っております。

こうした店舗物件などでは、賃貸住宅と違い、契約締結時に『引渡し状態』が定められています。

 

そこで、今回は店舗物件を賃貸する際に重要となる『居抜き物件』と『スケルトン物件』の違いについて説明してみたいと思います。八王子で新しく起業・開業される方などで、店舗物件についての知識があまりない方には特に読んでいただきたい内容です!

 

まず、居抜き物件とは、内装や設備などが残置された状態の物件を言います。

敢えて『残置』という表現を使用したのは、前の賃借人(テナント)が使用していた内装や什器、設備をそのままの状態で残していった物件であるという事を強調する為です。

 

次に、スケルトン物件ですが、こちらは上記の居抜き物件とは逆に、賃貸区画内に何も無い状態の物件を指します。

 

後記しますが、この他に『一部居抜き』又は『半スケルトン』といった状態などもございます。

 

では、そのメリットとデメリットについて記載していきたいと思います。

『居抜き物件』のメリット・デメリット

居抜き物件と一言で言っても、前テナントがどういった業種であったかによって、その状態は様々です。今回は「飲食店」の居抜き物件を例にしてメリット・デメリットを挙げてみます。

【居抜き物件のメリット

・同一業種であれば、低コストで開業(出店)が出来る

・契約から開業まで時間短縮できる(短時間で開業できる)

・前テナントのお客様を取り込める可能性がある

・レイアウトを考える手間がかからない

 

【居抜き物件のデメリット

・自分の好きなレイアウトやデザインに出来ない

・不要な設備や什器を撤去するコストがかかる場合がある

・設備等の使用年月によって、開業してから修繕費がかかる可能性がある

・物件によっては造作買取費用が発生する

・設備の容量増設が難しい

 

物件によって、メリット・デメリットは異なりますが、

まずは何といっても居抜き物件の最大のメリットは、同一又は類似業種であれば、開業のコストを安く抑えることが出来る点、短時間で開業できる点が挙げられます。

逆にデメリットは、レイアウトやデザイン、設備スペックが不自由な点や、前テナントの雰囲気が払しょくできないなどが挙げられます。

 

『スケルトン物件』のメリット・デメリット

【スケルトン物件のメリット

・内装やレイアウトが自由に設計できます

・自身の業態に適合した設備を導入できる

 

【スケルトン物件のデメリット

・工事費用が高額

・初期費用がかさむ

・開業までに時間がかかる





スケルトン物件の最大のメリットは、自由度が挙げられます。レイアウト、デザインなど自身の思い描く店舗を実現できます。設備や什器においても同様です。

デメリットは、やはり初期費用・工事費用が高額になる事です。初期費用と工事費用を分けて記載したのは、厨房設備や什器を新調する事と内装工事費用を別にイメージしやすく記載しました。

その他、細かなところですが、スケルトン物件の場合、分電盤の設置費用がかかったり、防災設備などもレイアウトに応じて消防設備等を設置しないといけない為、ある程度潤沢な資金が必要になります。

最後に

上記で記載した以外にも、『一部居抜き物件』又は『半スケルトン物件』といった店舗物件もございます。これは、例えば厨房部分のみがスケルトン状態になっていたり、一部内装が残置している物件の事を指します。

最後に総評しますと、

居抜き物件は、やはり新規開業される方、初期費用を抑えたい方におススメです。

スケルトン物件は、出店のノウハウが蓄積され、自社の最適な店舗スペックや統一した内装、什器を演出する企業様におススメです。多店舗展開を視野に入れる際にはとても良いと思います。

 

色々と店舗物件について記載してきましたが、これ以外にもロードサイド店舗や駅前店舗によってチェックポイントが異なります。

その他、今回は出店テナント様目線での記事となりましたが、貸主様側の目線としては、現テナントが退去する際、どこまで原状回復してもらうと良いのか?という事についてお悩みになられている方が意外と多いようにお見受けします。

弊社では今までも数々の退去物件交渉や退去時の立ち合いを手掛けてきました。

原状回復の際、安易に『スケルトン』にすると、テナント誘致が遅れてしまう可能性もあります。

また、次に入居されるテナントと契約の際、原状回復条項をどの様にすれば良いか等、物件に応じて最善のご助言と、物件毎の契約書作成を行っております。

 

八王子の店舗物件、事業用不動産のお困り事は、テナントラボ八王子へお気軽にご相談ください。

☆テナントLabo八王子(テナントラボ八王子)は、八王子の店舗・事務所・倉庫を専門とした不動産会社です。テナント様からの賃貸店舗、賃貸事務所、賃貸倉庫探しに関するご依頼や、八王子・日野・多摩に物件所有なされている貸主様からのテナントリーシング、契約書作成、土地活用、管理に関するご相談をお受けしています。八王子店舗物件、八王子事務所物件、八王子倉庫物件、八王子ロードサイド物件、八王子事業用物件や八王子移転、八王子開店など八王子の賃貸店舗、賃貸事務所、賃貸倉庫はテナントLabo八王子にお任せください☆

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