不動産賃貸業をされていると、必ず発生する建物の「修繕」。
不動産所得は、総収入金額から「必要経費」を差引いて計算しますが、
今回はその必要経費である、修繕費と資本的支出についてまとめてみました。
資本的支出については、「減価償却資産」となります
先述した「必要経費」には、固定資産税・修繕費・管理費や借入金の利息の他、減価償却費などがあります。
不動産賃貸業をするうえで、建物の修繕は必要不可欠です。
では、「修繕費」と「資本的支出」では何が違うのでしょうか？
それは、修繕費・資本的支出のどちらとみなされるかによって、経費計上の期間が異なります。
「修繕費」の場合は、その年にまとめて費用計上します。しかし、「資本的支出」の場合は耐用年数に応じて減価償却することになります。
つまり、「資本的支出」は、支出時に全額を必要経費にすることは出来ません。
一旦減価償却資産にした上で、法定耐用年数の期間を通じて必要経費に算入する事になります。
資本的支出と修繕費の違いは何か？
【修繕費とは】
修繕費とは、破損・損傷した固定資産を、維持管理の範囲内で、原状回復させるために要した費用のことです。
【資本的支出とは】
固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなる工事に要した費用のことです。
要約すると、資本的支出は、維持管理の範囲を超えて、その物の価値を原状より高めた場合、その高めた部分については、減価償却資産になりますよ、という事です。
〈修繕費の例〉
・雨漏れの修繕
・土地の水はけを良くする等のために行う砂利、砕石等の敷設
・割れた窓ガラスの修繕 など
〈資本的支出の例〉
・階段・扉の新設
・外壁をモルタルからタイル張りに変更
・用途変更のための模様替え等改造又は改装 など
どちらに該当するかわからない時
上記で例を書きましたが、実際にこれらの金額を区分する事は非常に困難です。
その為、修繕費と資本的支出の区分が明らかでない場合の金額については、いくつかの判断基準と算式で計算するようになっています。
【形式基準による修繕費】
(1) その金額が60万円に満たない場合
(2) その金額がその修理、改良等に係る固定資産の前期末における取得価額のおおむね
10％相当額以下である場合
【少額又は周期の短い費用の損金算入】
(1) 各事業年度ごとに要した金額が20万円に満たない場合
(2) その修理、改良等がおおむね3年以内の期間を周期として行われることが既往の実
績その他の事情からみて明らかである場合
【区分の特例】
法人が、継続してその金額の30％相当額とその修理、改良等をした固定資産の前期末における取得価額の10％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残額を資本的支出とする経理をしているとき
【災害時の区分の特例】
(1) 被災資産につきその原状を回復するために支出した費用は、修繕費に該当する。
(2) 被災資産の被災前の効用を維持するために行う補強工事、排水又は土砂崩れの防
止等のために支出した費用について、法人が、修繕費とする経理をしている場合
(3) 被災資産について支出した費用（上記(1)又は(2)に該当する費用を除く。）の額の
うち、法人が、その金額の30％相当額を修繕費とし、残額を資本的支出とする経
理をしているとき
多くの地権者様は、顧問の税理士さんに相談されている方も多いと思います。
ただ、不動産賃貸業は収入も多い反面、支出も多い事業となりますので、事前に知識として持っている事で、その年度の不動産所得と必要経費の目途がざっくりでも把握できることと思います。
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